¿Es momento de vender, de comprar o de esperar?
Desde antes de la pandemia (enero 20 – mayo 23) el desarrollo inmobiliario estaba en auge sin considerar que habría llegado a la cúspide del ciclo natural de ventas-inflación-inversión, por supuesto se esperaba en México que siguiera en promedio la línea ascendente de construcción de viviendas principalmente de tipo urbano y vacacional, al llegar la pandemia que fue un fenómeno novedoso para al menos las últimas tres generaciones, se esperaba un caos y crisis en general en todos los ramos y tipos de inversión, los hubo por supuesto en salud, laboral, abastecimiento, comercio internacional, automotriz, entre otros, más en la industria inmobiliaria y de construcción, particularmente en el comercio de compra y venta de inmuebles el resultado fue inverso, se incrementó el número estimado de operaciones e inversiones, personas que planeaban sus proyectos hacia otros giros se voltearon hacia los bienes raíces.
El miedo no anda en burro… decían las abuelitas
Uno de los motivos más importantes para invertir en el ramo inmobiliario en la pandemia, fue la inseguridad de estabilidad y valor en las monedas, los metales, los petroquímicos, el mismo comercio en general y los ahorros en bancos… Nada más seguro que tener un pedazo de tierra aún sabiendo que en la pandemia la gente dejó de vacacionar, era preferible tener la vivienda desocupada, pero tenerla significaba tener una inversión segura, aunque no obtuviera beneficios por la renta.
¿Y que sigue después de la pandemia?
Se terminó el miedo, pero la costumbre de invertir a la segura continua, ahora ya hay movimiento de comercio y capitales, ya la gente sale y vacaciona, viaja y cambia de residencia, ya la renta es un mejor negocio; en las zonas turísticas ya hay más visita de extranjeros y los nacionales andan por toda la república, por supuesto hay destinos turísticos y urbanos preferidos y privilegiados con más turismo e inversión otros no tanto, pero se está moviendo más dinero que en otros años.
Nuevamente la curva del ciclo de ventas-inversión está en aumento, quizás un poco menos intenso debido al valor inestable y bajo del dólar y euro, pero no es muy significativo; la realidad es que al parecer la curva ya llegó a la punta y tiende a bajar, esto significa que por ahora los inmuebles están en los más altos valores, en muchos casos con sobre precio, el comprador está entendiendo que esta no es la realidad y deja de encontrar la relación equitativa entre costo-beneficio e inversión-recuperación, el mercado dejará de invertir y conservará su capital que hoy por hoy ya no tiene riesgo como en la pandemia, puede esperar o desviar su atención hacia otro tipo de inversiones.
Si el mercado se estanca poco a poco se disminuye la demanda y la oferta se mantiene, esto significa que hay menos compradores y más ofertantes de inmuebles, para poder vender habrá que empezar a hacer ofertas o disminución de precios o abrir planes particulares de financiamiento, al ofertante-desarrollador-productor de vivienda no le es negocio quedarse con los inmuebles, su negocio consiste en venderlos y rehacerse de otros para volver a venderlos, por ende prefiere dejar de ganar (OJO: no es perder, sino dejar de ganar), que estancar su comercio…
Las preguntas son: ¿Es momento de vender ahora al máximo precio que aguanta el mercado? ¿Conservar los inmuebles hasta una nueva recuperación del ciclo? O ¿Comprar inmuebles para seguir incrementando el inventario patrimonial?
Lo ideal es tener una buena y amplia charla con un profesional asesor en inversiones inmobiliarias, considéralo…
Sergio Reyes Sánchez
322 135 7494
sreyes@cbsvallarta.com
¡Un artículo dirigido especialmente para desarrolladores e inversionistas!
En pleno auge de crecimiento de todo tipo en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, comercialmente por planeación, nuevas oportunidades y consolidación; poblacionalmente también, porque cada vez hay gente que decide radicar o vacacionar principalmente en este destino turístico; financieramente por supuesto, ya que es un destino que ofrece seguridad en la inversión y alta plusvalía en todo tipo de inmuebles; además la demanda de inversión y compra de inmuebles que existe, es la mas alta en los últimos cinco años… Puerto Vallarta, Bahía de Banderas y Riviera Nayarit, viven un momento solado y en beneficio para los inversionistas y desarrolladores.
Por lo mismo comentado anteriormente, cada vez existen menos terrenos con una ubicación privilegiada para desarrollar vivienda horizontal o vertical, terrenos que cuentan con tres elementos fundamentales, uso de suelo apropiado con equipamiento urbano y servicios, demanda y preferencia comercial; y sobre todo un precio que permita invertir en un desarrollo y obtener buenas utilidades en menor tiempo de venta.
Actualmente hay un predio de casi una hectárea (9,626 m2), cuanta con esos grandes e importantes elementos que desea siempre encontrar un desarrollador, con el uso de sueño adecuado y apropiado para construir casas o departamentos tipo medio, para con un conjunto privado o coto residencial en condominio, que bien puede tener seguridad las 24 horas y amenidades como alberca, chapoteadero, juegos infantiles, jardines, área de gym y terraza de eventos sociales, incluyendo baños para hombres y mujeres, lo más buscado por la población local y del turismo nacional o extranjero.
Aunque el concepto de vivienda es tipo media, la densidad que se puede obtener es H211 (alta densidad), para fraccionar más de 60 lotes para vivienda horizontal o construir 72 departamentos en vertical, con áreas para amenidades y seguridad.
Una zona muy demandada y con altas expectativas para compradores, con más de 22 desarrollos y más de 2,400 unidades en cotos con seguridad, alberca, áreas de convivencia, administración, mantenimiento; además de plaza comercial de 8 has.
Otro gran atractivo para desarrollar este lote es la cercanía de grandes servicios y atractivos del destino turístico, en un radio de 3 kms, está la playa, campos de golf, el parque temático Vidanta World, restaurantes, cines y muchos más.
Nuestros asesores profesionales han hecho el rastreo y análisis suficiente para ofrecer seguridad en la inversión de un desarrollador, además de ofrecer a estos, un servicio integral hasta la construcción, gestoría y comercialización de los inmuebles construidos.
Es solo una excelente oportunidad, lo mejor es acercarse al destino turístico y animarse a invertir como lo están haciendo otros visionarios desarrolladores… Mucho éxito para todos.
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Quizás desde un par de años antes de la etapa de pandemia en México, empezó un auge inmobiliario tanto de construcción, desarrollo y venta, con buen paso y que no se ha detenido, esto en todo el país conforme a su movimiento y capacidad económica, desarrollo, consumo y crecimiento regional. Particularmente en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit ha sido un movimiento ejemplar, ordenado y acelerado, prácticamente en desarrollos residenciales y turísticos habitacionales, se han conurbado ambos destinos turísticos, que van desde “Lo de Marcos” (de norte a sur), pasando por “San Francisco” (mejor conocido como “San Pancho”), “Sayulita”, “Punta de Mita”, “La Cruz de Huanacaxtle”, “Bucerías” y por supuesto “Flamingos” y “Nuevo Vallarta”, todo ello en Nayarit; del lado de la costa de Jalisco en la misma Bahía de Banderas, pues el destino más importante y uno de los más visitados del país, es “Puerto Vallarta” con sus áreas ya muy conocidas como “Marina Vallarta”, sus tres zonas hoteleras, “Las Glorias”, el famoso “Malecón” en el centro y zona del “Río Cuale”, la tradicional “Zona Romántica” que es parte del “Viejo Vallarta”; así como “Amapas”, “Conchas Chinas”, “Mismaloya”, “Boca de Tomatlán”, “Las Juntas y Los Veranos” y hasta “El Tuito” con sus playas cercanas.
Actualmente por supuesto y por las perspectivas de desarrollo turístico y residencial, todas y cada una de estas zonas mencionadas, son los mejores destinos de inversión en el ramo inmobiliario, con muy alta plusvalía, de las mejores del mundo por supuesto y excelentes rendimientos y utilidades por renta vacacional, a mediano y largo plazo, es un hecho que la recuperación de inversión se obtiene en muy corto tiempo. Algunos de los desarrollos interesantes hoy por hoy son:
Un par de torres de departamentos de lujo a la orilla del mar, en el área de Las Glorias, único desarrollo en la zona porque todo esta completamente ocupado, entonces es el único lugar residencial de playa de lujo, con departamentos nuevos y con excelentes amenidades.
https://cbsvallarta.com/propiedad/condominio-de-playa-en-venta-zona-hotelera-puerto-vallarta-428
En La Cruz de Huanacaxtle, Nayarit… Es un desarrollo de montaña con excelente reserva ecológica y baja densidad de ocupación habitacional, pero además muy cerca del mar y con extraordinarias vitas a las playas y a la misma montaña; en la zona de los edificios de Alamar cuenta con amenidades agradables y de lujo, pero además con club de playa exclusivo para los propietarios y habitantes de este hermoso Desarrollo Residencial.
https://cbsvallarta.com/propiedad/departamento-con-vista-al-mar-en-cruz-de-huanacaxtle-nayarit-103
Un bien diseñado desarrollo residencial en el hermoso campo de golf de El Tigre Golf & Country Club, en Nuevo Vallarta, sin duda el más exclusivo desarrollo de residencias y departamentos con campo de golf, con el mejor club social y deportivo de la región, spa y club de playa, muy completo y solo para los afortunados habitantes de El Tigre.
https://cbsvallarta.com/propiedad/departamento-en-club-de-golf-nuevo-vallarta-riviera-nayarit-203
En la zona de Bucerías también Nayarit, es un desarrollo con un gusto muy agradable tanto para vivir, coexistir y disfrutar interiormente, pero también su paisajismo de playa, agradables vistas al mar y a la montaña, es de los desarrollos que no solo es excelente para invertir sino hasta para vivir y por supuesto rentar vacacionalmente.
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No todo es playa y la muestra es esta torre de lujo en una zona que poco a poco se consolida, para ser la equivalente a Polanco o Condesa de las tierras de la CDMX, pero en Puerto Vallarta, la “Colonia Versalles”; que se está desarrollando con muy buen gusto comercial y habitacional, verticalizada si pero también muy exclusiva… Recomendable para invertir y tendrá poco a poco una de las grandes preferencias para vacacionistas y residentes, nacionales u extranjeros.
https://cbsvallarta.com/propiedad/venta-condo-de-lujo-con-alberca-en-versalles-puerto-vallarta-427
Es imposible colocar la reseña de todos los desarrollos, pero actualmente existen más de 80 alternativas de inversión de muy alto nivel, tanto por su ubicación y diseño, como de inversión y recuperación.
En CBS Vallarta es posible tener acceso a todos los desarrollos de Riviera Nayarit y Puerto Vallarta, así como zonas circunvecinas, con asesoría profesional para que las decisiones de las personas sean las adecuadas, todo es excelente, pero debe combinarse el gusto, los intereses de inversión, de uso, espacio y otros elementos, así que los profesionales de CBS Vallarta Bienes Raíces, sabrán conducir perfectamente a los compradores e inversionistas.
Cabe mencionar que no solo quien invierte en los inmuebles de mayor valor es quien obtiene mejores utilidades, los más destacados desarrollos residenciales turísticos, se pueden adquirir desde 130 mil dólares. Se recomienda por supuesto, hablar con un asesor de CBS Vallarta para iniciar un diálogo, que poco a poco vaya conduciendo la cubrir los gustos y necesidades de compradores e inversionistas, nunca pretendiendo que se venda lo que el asesor quisiera ni en el momento que este decida, todo tendrá su momento y para ellos debe ser asesoría profesional, comunicación y análisis de toda situación de nuestros clientes.
La renta vacacional ha existido siempre pero nunca como ahora, la tradición son los cuartos de hotel y el más convencional es el tipo europeo, donde la gente paga la ocupación de la habitación con su equipamiento y disfrute de las amenidades del hotel, pero que todos los demás servicios se pagan por separado, como alimentos, bebidas y entretenimiento.
Las otras dos modalidades son el “Tiempo compartido” y “Todo incluido”, el primero es una venta en propiedad o membresía de uso por un periodo determinado, como 5, 20, 30 o hasta 50 años, anteriormente hasta 99 años eran las membresías; se determinan fechas de uso que normalmente son semanales y los miembros pueden adquirir membresías de una o más semanas al año, para ello pagan mantenimiento por el derecho a la membresía. La modalidad de “Todo incluido”, es hotelería normal que se contrata por el tiempo en que se va a alojar la gente, pero que ya incluye alimentos de todo tipo, bebidas y entretenimiento, a veces hasta propinas.
La otra manera en que la gente antes viajaba y se alojaba, era rentar por un periodo determinado, una casa o departamento, gente incluso que dejaba su casa de uso personal para los turistas y así ganaba algún dinero; sin embargo, esto se ha convertido en una de las mejores opciones no solo para los viajantes, sino para los inversionistas, invertir en vivienda exclusivamente para renta vacacional, poco a poco está ganando terreno y quitándole mercado a la hotelería.
Las plataformas como Airbnb, son protagonistas en el crecimiento y desarrollo de este tipo de cuartos de alojamiento turístico, incluso para renta a largo plazo; a menor costo por su servicio, abren un catalogo de arrendadores con sus ofertas, obtienen calificaciones de los huéspedes o arrendatario que han usado la plataforma, así mismo los arrendadores son calificados, para confianza y seguridad de huéspedes.
Encontrar buenas propuestas de inversión no es sencillo, cuando existen hay que aprovecharlas para todo tipo de turismo, para cuartos económicos, medios, altos o de lujo, hay turismo de todo tipo y todos son buenos negocios si se invierte inteligentemente y se planea adecuadamente.
En CBS Vallarta, actualmente hay un inmueble en exclusiva que es una excelente oportunidad de inversión, se encuentra en mal estado físicamente lo cual es muy bueno, porque estructuralmente esta muy bien pero el resto hace que el inmueble se deprecie, entonces se invierte poco y está en óptimas condiciones para invertir en la remodelación y equipamiento del mismo. Cuenta con 7 habitaciones sin baño, que para renta no sirven, sin embargo, el anteproyecto permite la construcción de 12 cuartos de tipo hotelero con baño, eso es perfecto porque la inversión estimada es de $1’200,00 pesos para la compra del inmueble y $1’300,000 pesos para la remodelación y equipamiento del mismo, para entregarlos o recibirlos con llave en mano.
A partir de ahí viene el negocio, haciendo un estudio de rentas vacacionales de acuerdo a cada una de las tres temporadas de renta (alta, media y baja), con estimado de ocupación muy modesta o moderada, se logran obtener ingresos brutos alrededor de $90 mil pesos mensuales; esto permite una recuperación de la inversión en menos de 3 años, es perfecto y además se conserva el inmueble, el negocio y la plusvalía… Así deben ser los negocios inmobiliarios o de cualquier otro tipo.
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En principio cabe destacar que al comprar bienes raíces, debe considerarse que es una inversión, que por supuesto debe contar con los elementos suficientes para que sea una inversión redituable, comprar inmuebles es una inversión en sí, pero a veces en muy largo plazo es como se alcanza sobre valor o plusvalía, lo ideal es hacer una buena compra para obtener esa plusvalía a corto plazo y permanente.
Comprar una casa o un departamento, considerando cual debe costar más o menos, no es significativo porque existe la idea que una casa tiene terreno propio o exclusivo, que no comparte muros y por lo tanto debe tener un precio más alto; la otra parte de la idea es, que en un departamento hay ahorro en el precio del terreno y parte de la construcción, incluyendo cimentación y muros, al ser compartidos, debe ser más económico; ambas ideas tienen sentido por supuesto, pero en la realidad no funciona de esta forma.
Conforme van creciendo las ciudades y la mancha urbana se va extendiendo, vivir en zonas céntricas cada vez es más complicado, la preferencia sigue siendo querer vivir más en contacto de las zonas escolares, los centros de trabajo, centros comerciales y de abasto, los servicios de esparcimiento y hospitales, etc., la demanda crece hacia estas zonas y por supuesto la oferta es menor, lo que causa que se incrementen los precios de las casas y terrenos; la mejor forma de lograr estos acercamientos es a través de edificios en condominio, comprar un terreno en una buena zona es caro, comprarlo del tamaño suficiente para hacer un edificio, en su valor por metro cuadrado por supuesto que es más caro, pero al hacerlo en copropiedad se comparte el gasto y se obtiene el beneficio de una buena ubicación para vivir.
La construcción no tiene más variantes que si se hiciera una casa, hablando de costos, ya que para hacer una casa se requiere una cimentación y estructura apropiada a un nivel o dos o tres quizás, pero el cálculo estructural es moderado; sin embargo para hacer un edificio tanto la cimentación como la estructura a construir, debe ser muy robusta y con mayores elementos de resistencia, lo cual hace que el gasto sea muy alto, pero nuevamente pagado en copropiedad, se alcanza el beneficio de reducir costos y quizás muy equivalente de alguna manera a los costos de construcción de una casa.
En lo referente a la privacía, si causa una diferencia entre vivir en una casa o un departamento, si una casa aunque tenga sus propios muros está pegada a otra, quizás si se compartan ruidos y si no se protegen hasta problemas técnicos como la humedad puede haber, lo ideal es que la casa construida tuviera en su terreno servidumbres laterales, así habría un espacio entre muro y muro, de casa a casa; no habría nadie viviendo abajo ni arriba; en un departamento si existe esta situación y casi nunca se puede elegir a los vecinos y su forma de vida y comportamiento.
Lo anterior es cierto, sin embargo, también hay que considerar que en una casa, el propietario es responsable de los gastos del mantenimiento exterior tales como: impermeabilización y mantenimiento de techos y azoteas, jardines, cocheras, muros de fachadas, bardas perimetrales, seguridad, alumbrado exterior, etc.; en un edificio los gastos anteriores se dividen entre los propietarios del mismo, proporcionalmente al tamaño de sus departamentos (unidades privativas) y áreas comunes asignadas también como áreas privativas. La situación correspondiente a un departamento hace que la forma de vida sea un poco más practica y menos exclusiva que en una casa, pero lo más importante es que para comprar una casa o departamento, se debe tener presente antes cual es la forma de vida que se necesita y la mejor zona socioeconómica que se pretende.
Por supuesto que acercarse y tener una plática amplia con un Asesor Profesional Inmobiliario, ayuda a hacer una buena búsqueda de la mejor decisión entre un departamento o casa, también esa charla puede ser con todos los integrantes de la familia, ya que serán quienes gocen de los beneficios o perjuicios de la inversión… Pero recuerde, antes incluso de salir a buscar una casa o departamento, una o varias buenas charlas con un profesional siempre le ayudará a tomar la mejor decisión.
Asesor Inmobiliario Profesional
Experiencia, Seguridad y Confianza
Es un hecho que Puerto Vallarta cada vez se moderniza más, hablando de construcciones e infraestructura urbana, sin embargo, la población y las organizaciones no gubernamentales, hacen el esfuerzo porque la imagen que siempre ha tenido la Bahía de banderas sea la de siempre: un pueblo costeño jalisciense, pequeño rodeado de montañas, con apacible playa y sobre todo con la gente más amigable e integra del país.
No es menos Bahía de Banderas o la nueva marca turística “Riviera Nayarit”, incluyendo poblaciones como Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, el pueblo mágico Sayulita o San Pancho, la imagen e idiosincrasia es la misma que en Puerto Vallarta. Cabe destacar, que cuando menos el 50% de los visitantes turísticamente a esta región, lo hacen por la población, el ambiente y la tranquilidad que se disfruta en esta tierra y en este mar.
Puerto Vallarta sigue estando entre los cuatro destinos turísticos de playa más importantes y visitados de México, pero es claro que cada uno de los destinos tiene su propio mercado nacional e internacional, por ejemplo a esta bahía llega el turista natural que es de los estados de Jalisco y Nayarit, es uno de los destinos principales de estados como Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, Querétaro, Nuevo León y la misma CDMX entre otros; así también el norte del país y las regiones centro-oeste de Canadá y Estados Unidos.
Se reciben más de un millón de turistas al año y hay espacio de alojamiento para todos, aunque últimamente ha subido la cantidad de departamentos y casas de vacaciones, en propiedad o de arrendamiento vacacional, supliendo en un buen número a los cuartos de hotel. Los bienes raíces se ha convertido en una actividad muy importante para el turismo, se han creado excelentes desarrollos habitacionales de distintos niveles y precios, pero que cubren las necesidades de los visitantes… Se sugiere siempre comprar inmuebles en esta zona, a través de un Asesor Inmobiliario Profesional, siempre será la mejor manera de garantizar calidad, plusvalía y seguridad.
Los servicios turísticos que ofrece Bahía de Banderas, Riviera Nayarit y Puerto Vallarta son amplios, van desde paseos en yate, barcos o catamarán, shows prehispánicos, pesca, deportes acuáticos, los clásicos paracaídas, esquí acuático, etc.; diez campos de golf, clubes de playa y sobre todo hay que destacar que la variedad de alimentos, calidad y servicio, compiten con los mejores destinos turísticos internacionales… Por lo mismo si, Puerto Vallarta sigue siendo el destino de playa más mexicano del mundo.
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Ya es un año desde que empezó la contingencia del virus sars cov 2, mejor conocido como covid 19 y que seguramente será un hecho tristemente histórico, pero que también ha causado grandes movimientos y sacudidas en la economía mundial, con fuertes caídas en distintos giros de negocios, con expectativas de inversión de alto riesgo y planeación de organizaciones mundiales no gubernamentales y por supuesto empresariales.
En el campo de los bienes raíces ha sucedido un afecto muy positivo en México y en Los Estados Unidos, lo mismo en algunos países del mundo, se ha incrementado el índice de operaciones de compraventa de inmuebles, en zonas turísticas como Puerto Vallarta, Bahía de Banderas, Nuevo Vallarta y Riviera Nayarit, entre otras, se rompió record tanto de mexicanos como de extranjeros; Por supuesto esto en el mercado inmobiliario ha causado que los precios se mantengan firmes y de alguna manera hasta se han elevado.
Incrementar precios para un propietario es considerar que ha ganado plusvalía, pero para un comprador es pensar que se le ha encarecido la opción al comprar, lo mismo que hace unos meses hubiera comprado con menos dinero.
Los inversionistas desarrolladores de inmuebles condominiales de tipo horizontal o vertical, hablando de departamentos y casas en condominio, incluso hasta desarrollos de lotes en condominio, han analizado la situación de mercado y su comportamiento, para subir su nivel de inversión y generar lo que en otros años no se había construido en este puerto Turístico.
Es seguro que asesores inmobiliarios profesionales e inmobiliarias profesionales como CBS Vallarta, han mantenido su constante observación y análisis del mercado, su comportamiento y pronostican que seguirá este efecto en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, seguirá vendiéndose a buen ritmo, seguirá invirtiéndose constantemente y seguirá incrementándose el precio de los inmuebles.
Para quien es propietario y piensa si es buen momento ahora, tiene dos alternativas y una de ellas es aprovechar el ritmo de venta, puede acercarse a una inmobiliaria profesional y lograr que su inmueble se venda al mejor precio y en el mejor tiempo, si no dispone del dinero que genere la venta de su inmueble, lo mejor es preparar la reinversión del mismo capital obtenido en una buena oportunidad… Es importante recordar que hay inmuebles que generan más plusvalía que otros.
En conclusión, hoy por hoy comprar o invertir, así como vender bienes raíces en Puerto Vallarta, Bahía de Banderas, Nuevo Vallarta, Riviera Nayarit, Bucerías, Sayulita, Costa Alegre y las demás playas de la región, son la mejor oportunidad y si tienes la opción no la dejes pasar… siempre es muy recomendable no hacerlo sin un asesor profesional.
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